快讯：二线城市地王潮涌现 过热城市或面临政策收紧

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现在一线城市土地不足，地价高涨，而三四线城市库存高，活力不足。 对来说，二线城市的市场和政策环境比较温和，成为房地产公司角逐地的第一战场。 根据近几周的土地成交数据，南京、苏州等二线城市高价、频次高，地价走势已经走向一线城市。 业内人士表示，二线城市地价不合理上涨，土地市场过热推动房地产价格进一步上涨，未来楼市政策收紧的概率很大。

二线城市高价接连出现

5月24日，苏州共有11个地块进入拍卖过程，其中8个限价地块。 这8块土地最终成交时，5块土地的溢价率超过了100%。 其中，楼面价14097元/平方米的“苏区-wg-27号”地块溢价率最高，为196%； 溢价率为116%的26号地块的楼价最高，达到19046元/平方米。 11块土地总成交额为235.7亿元，土地平均溢价率为115%。 截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比上涨860%。

今年以来，苏州土地升温明显。 此前4月7日和8日，苏州迎来土地拍卖，40多家房企参与，最终11家房企成功取得13块土地，总成交额达到250.73亿元，平均溢价率为203%，其中住宅性土地拍卖溢价率全部为100%。

高价土地不仅在苏州市场，5月24日，武汉也成功转让了8个地块，位于汉阳区的地块在10多家房企激烈竞争250多次后，被正荣房地产获得9.72亿元，溢价率为173%。 5月20日，杭州“火力发电厂地块”以23.61亿元的总额、31404元/平方米的楼价出让，溢价率为89.56%，成为区域内新的单价之王。 5月20日，天津市河北区建昌道1号地块经过73次竞争，以16.5亿元的总价出让，溢价率152%，楼面价23468元/平方米，成为该区域内新的单价地王。 宁波、福州也于同日出现了地区之王。

市场数据显示，4月，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市土地出让金同比增长超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达到347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个

综合来看，年来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占8个名额，苏州、南京、合肥平均溢价率达到100%以上。

配置大型住宅企业转战二线城市

拆船者认为，目前一线城市土地短缺，地价暴涨，北上广等地出台了比较土地市场的间接收紧政策。 三线城市还在库存中。 因此，许多大型房企选择了将二线城市作为选址的主战场。

记者观察到，在苏州、南京、武汉等地方城市土地市场角逐的房地产企业包括龙湖、华润、招商、保利、金地、绿地、雅居乐等规模住宅企业。 另外，融创中国、泰禾等房企曾多次表示，年将重点放在一线和二线核心城市土地市场。

中原地产统计数据显示，截至5月23日，全国土地市场大王频繁出现，总价最高的50块土地合计成交价格为. 29亿元，其中27块被国企获得，合计成交金额达到1094.9亿元。 从市场选址行为来看，特别是在地王地块的占有率上，国企明显超过了私企。

另外，从这50家总价地王的竞争对手来看，上市公司明显占绝大多数，50家地王中有42家由上市公司获得，合计金额为1682亿元，占84%。 根据中原地产首席分解师张大伟分解分析，二线城市成为地王第一发生地，50个总价地王中，一线城市只有14个，二线城市占72%。

张大伟说，年土地市场上楼价新王已经达到150件，二线城市土地全面接近王化。 “目前，创造地王的基本上是上市公司和国企，资金实力雄厚，抵御未来市场波动的能力也很强。 ”他说

另外，地方城市土地市场爆发度超过一线城市的最大原因是政策因素。 张大伟解体分析认为，今年3月一线城市出台不同力量约束政策抑制了当地房地产市场，而二线城市的宽松度仍然很大。 因此，今年前4月资金宽松的房地产公司活跃在土地市场。

5月16日，融创中国董事长孙宏斌表示，年融创中国避开一线城市过热的土地市场，进入济南、南京、成都、西安、武汉等二线核心城市获得价格合理的土地，完成了在这些城市的土地储备布局。

但是孙宏斌说，最近二线城市的土地市场开始出现泡沫。 据他介绍，南京、苏州的这些城市，在房价达到3、4万元/平方米的情况下，已经是上限价格，但近几周成交土地的楼房地价已经达到了这个价格水平，这是异常的现象。

要么预断过热城市，要么面临政策紧缩

值得一提的是，由于土地市场过热，苏州国土资源局于5月18日紧急发布《限价令》，对拟拍卖的住宅区设定最高报价，公司竞价超过最高报价后，将停止土地买卖，竞价结果无效。 苏州集中拍卖23日转让13个地块，首次实施“限价令”。 这一天，两块住宅区最终被冲走，超出了限价。

事实上，土地市场限价令最初出台于北京是为了抑制地价，避免地价过高催促后期房价。 另外，北京的《限价令》还设定了一些其他条件。 例如，土地上市时，转让公告中明确指出，该地块需要建设一定比例的公租房面积，公司竞价达到合理上限后，转为竞争性建设公租房面积等。

有市场消息称，苏州确定约束土地市场的措施后，南京、合肥等地也将出台同样的政策。 对此，张大伟解体认为，二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定。 “特别是南京、合肥、厦门、苏州等城市已经成为地王最密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨。” 他说

另外，国家统计数据显示，年1-4月，全国房地产开发投资25376亿元，比去年同期增长7.2%，增长率比1-3月上升1个百分点。 其中，住房投资16887亿元，增长6.4%，增长率提高1.8个百分点。 住宅投资占房地产开发投资的比例为66.5%。 由于一线城市、核心二三线城市房地产市场的回升和好转，房地产投资增长率也迅速回升。

该策咨问研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，二线城市楼市火爆，地王频发，下半年这些城市有可能进入政策调整窗口期。 首先，从历轮楼市的阶段性表现来看，每次市场过热，都会出台全国性的调控政策。 其次，现在楼市调控政策的基调变为“分城措施”。 也就是说，意味着哪个城市现在过热，哪个城市面临管制。

“即使在一线城市，房价上涨也有‘天花板’，不可能无限期上涨”张宏伟说，“南京等二线城市土地市场，特别是住宅类用地的王频出现，政策措施并未从根本上抑制投资投机的诉求，而是起到防止楼市过热和房价暴涨的作用。” 如果这些城市楼市持续火爆，地王频率居高不下的情况持续下去，未来的政策水平将必须继续严格。 ”。 (记者高伟)