快讯：每个人平均商业面积4平方米 在昆投资商铺写字楼风险高

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1点钟新建的小区面临道路铺设困难，有出租困难的局面。 资料图像

最新数据显示，昆明市人均商业面积达4平方米，超过上海和香港。 “人少铺路多”是昆明商业地产目前非常不自然的现状。 那么投资店还赚钱吗？

昆明风铃地产咨询企业总经理杨蕾直言:“在目前或短期内，个人投资店、写字楼的风险必须超过住宅。 ”。

未来，商业地产将向“文案为王”方向快速发展，领域竞争白热化，依托切割经销商的商业地产项目被淘汰后，体验到另一个主题鲜明、个性独特、丰富的商业项目，市民运营，这些商业项目

商业地产从香饽饽变为烫手山芋

截至年底，全国已有近4000家购物中心，累计商业建筑面积达2亿平方米，年4500多座，商业建筑面积3亿平方米。

云南某房地产企业商店营销经理赵先生表示，年后，商业房地产年均投资额迅速增长，其投资额增长率已开始超过住宅，投资转化率高，谁投资谁赚钱。 “那几年，如果昆明的一些商业综合体有钱买三两家店面，不管是转手还是出租，投资转化率通常都在8%—10%。 ”。

在房地产调控常态化的背景下，住房投资明显放缓，商业房地产将由此受益。 “虽然住宅限购，但是店铺不限购，拿着手中的钱，瞄准房地产市场的“炒面店”成为了“炒面店”

昆明风之铃地产咨询企业总经理杨蕾给出了一组数据:据年5月最新数据统计，昆明市区常住人口约350万，人均商业面积达4平方米。 这个数据每年都在更新，年这个数据只有3平方米，年达到3.5平方米。

这个数据超过了上海和香港，需要购物的人在哪里？ 高企人均商业面积也不断引发近期商业地产圈的各类事情: 5月7日，环城西路文化空间的售楼处被开发商自身捣毁，究其原因，开发商已上传商家失去投资信心，没钱经营。

这在杨蕾看来，商业广场利润下降，店面难以销售，不仅仅是电商的冲击。 “相关数据显示，国内网络交易量占社会零售品消费市场的比重为12%至14%，意味着仍有不少人选择向实体收费。 但昆明的商业地产已经到了这种不自然的境地，一定有多层原因。 ”。

如果开发商建造蜂箱建造大楼，商业不动产就会过剩

杨蕾说，不仅昆明，从西南地区到全国，商业地产都过剩。

云南财经大学房地产投融资研究中心主任周大研此前也做过预断，昆明本地房地产平均存量清除时间不低于两年半，其中住宅存量清除时间相对较短，一年以上即可完成。 办公大楼可能需要3~4年。 向店铺的库存转移时间变长，预计需要6~7年。

杨蕾认为，商业房地产库存暴涨的主要原因有几个。 在此之前，国家限制购买住宅，开发商转身建造商业大楼，蜜蜂进入，越来越多的建设，过剩是不可避免的。 其次，规划存在问题，城市规划商业用地数量过多，部分地区周围未建成住宅的，已经规划好了商业街或办公楼。 然后是互联网带来的冲击。

商业地产和办公楼由于长期快速发展，都是运营优先。 杨蕾认为，一个商业项目必须由好的公司团队整体运营，一点开发商急于盈利，将整体切割成小店面销售，迅速获得现金流，但整个商业项目四分五裂，客户身体

“百货公司为了让顾客有不同的体验，需要创造良好的气氛。 现在的百货公司就像“养美女”，但是开发者想让“美女”快点出嫁。 这种急功近利的行为，不可能实现投资增值。 市民跟进店面购买风险很大，”杨蕾说。

将来，针织品经销商的商业地产项目淘汰后，一定会产生另一个主题鲜明、个性独特、体验丰富的项目。 例如儿童主题商业、书店主题商业等，都是注重体验、具有文化意义的商业地产。 杨蕾认为:“个人投资只要跟着这些运营、管理的公司走，就会受益。”

新住宅区大量面向街道的商店很难出租

记者走访了昆明10多人近两年交房的新小区，惊讶地发现，8成以上小区楼下的街道铺砌存在“销售难、租金难”。

以年3月交房的兰亭上锦2期小区为例，一期和二期中间的春州路临街铺排，交房一年间只开了7家商铺，以水果店、小卖部、料理店为中心，楼上、楼下剩下的几十间门房无人问津。

一家店的老板说:“现在，无论是买店还是在租赁店做生意，风险都很大。 直接买店面的话，恐怕新小区的入住率不高，会撞到头的。 从别人手里借钱做生意，加价权控制在别人手里，年租金变动1%-5%，也承担不起，所以整体风险很大。 ”。

创业顾斌说，现在网上“差距太大了”。 以天猫为例，一个商家上传天猫只需要一年支付3万或6万的技术年薪，其余价格为交易额的佣金支出和保证金。 线下，昆明商场普通位置60平方米，每月租金费用达10万-20万元，不包括许多流通环节、人力价格、电费、物业费等各类费用。

“身边的企业家队伍必须租用工作场所，优先考虑小区住宅。 毕竟昆明各小区空房间多，租金比较便宜。 这样的话，商业地产开发商的日子会更难过。 ”。 顾斌说。

经济注意事项

云南大学经济学院博士生导师、教授徐光远认为。

商业地产不是炒作而是运营[/s2/]

前昆百大集团商业管理有限企业董事长梅永丰表示，与电子商务相比，实体零售业租金较高，流通价格、人力价格、营销价格较高，这也是直接价格没有特点的。

他认为，未来的商业体验将转为“综合体验模式”，零售在商场的比例将大幅下降，餐饮、休闲娱乐将大幅提高。 “现在，大商场除了很多餐厅外，还有4d电影院、健身房、瑜伽馆、美容院、教育训练设施。 这些都是电商做不到的，所以这方面的比重会继续增加。 ”。 梅永丰说。

云南大学经济学院博士生导师、教授徐光远说，经济学供需铁律，供给太多，一定要降价。 “建造房子需要有人居住。 如果人口不够，建哪所房子不就和养偶像、空地、老鼠一样吗？ 我认为现在必须放慢建设的速度，集中精力去库存”。

关于商业地产，徐光远指出“运营需要炒作”，他举了个例子:滇池路有商业项目，来找几个明星，明星离开的时候，被冷落了。 结果，明星们赚得盆满钵满，房地产商们还是一团糟。 所以搞商业地产，不是炒作，而是发挥作用。 (城市时报记者王海涛)