快讯：楼市调控细则玩“精简”　多数城市未提２０％个税

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在就各地“提点”公布楼市调控细则的第二天，a股地产股上涨1.32%。 市场管制这座楼市的态度由此可见一斑。 严厉的《国五条》细则为什么没能打击房地产板块？ 可以证明最近集中发布的各地楼市细则或这个问题。 记者详细研究了这些《精简》细则，发现许多城市没有提交税务案。 二线城市房价涨幅空间或近10%。 另外，各地在最大限度的最后一天发布了细则，侧面证明了地方抵抗的大小。

2月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续房地产市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市(拉萨除外)根据基本稳定房价的基本情况，制定本地区年度新商品住房(不含保障性住房)的价格管理目标，并 另外，由于《国五条》细则中确定严格征收房地产交易环节20%的个人所得税，以及适时提高两套房的贷款门槛等，市场期望地方政府汇总公布上述大体操作方案。

细则公布的杭州等地逾期一天后公布

但是，从2月底到3月29日，没有一个地方政府制定了相关细则。 截至3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布房价调控目标和相关细则。 第二天，也就是一季度的最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州、成都等16个城市相继发布细则。 其中，南京细则以140多字的最小字数被称为市场上最简洁的模板。

4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期1日发布细则。 杭州住房保障房地产管理局网站首页公布了《2013年度我市新商品房价管理目标》，本文只用了64个字，再次刷新了最小字数记录。 文案是，经市政府同意，2013年度我市新商品住房价格管理目标是:全市新商品住房价格增长低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增长。

事实上，杭州这一表述除了京沪两地之外，几乎代表了所有地方政府的房价调控目标。 “与2011年的房价调控目标不同，这次的表现是扣除了CPI的上升因素，所以加了‘实际’的增加字。 ”。 易居中国分解师薛建雄介绍说。

虽然口径收紧，但根据国家统计局的数据，2012年城镇居民人均可支配收入名义同比增长12.6%，扣除价格因素后实际增长9.6%。 也就是说，如果各地今年的房价涨幅参考这个指标，意味着房价年增长率将接近10%。

对此，华中地区一家大型房地产公司的高层认为，此次调控首要将一线城市与房价上涨过快的城市进行比较。 相对于房地产还处于库存消化期的二三线城市，中央支持其快速发展。 “我们这里现在房价5000元左右，供应非常充足。 房价上涨10%应该是合理的，快速的发展。 ”。

仔细看看国务院的通知精神，也确实有相似的表现。 《通知》指出，“对有住房供应过剩等情况的城市，也应该采取比较有效的措施稳定市场。” 据此，海口等城市逾期发布价格调控目标，杭州等地以64字语句轻松应对中央调控，可能在允许范围内。

根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数，2月份，杭州新商品住宅价格仍比去年同期下跌5.5%，海口下跌0.1%，青岛下跌1%，温州下跌10.7%。

但是，值得观察的是，房价稍有上涨就显得十分明显的城市，将房价调控口径定位为“不超过城市居民人均可支配收入的实际增长率”，似乎显得有些牵强。

根据国家统计局的数据，2月，广州、深圳、南京、福州、厦门5个城市的新商品住宅比去年同期分别为8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均超过上海的4.1%。 但从5个城市公布的房价调控目标来看，除福州未公布可调查文件外，其余4个城市均定义为“低于城市居民人均可支配收入的实际增长”。 按照去年江苏人均可支配收入12.7%的增长标准，南京今年的房价涨幅仍有可能达到10%左右。

北京上海样品行政性限价或杀手锇

相比之下，京沪两地细则确实有与其他地方明显不同的严格之处。 在房价调控目标中，北京表示:“全市新建商品住宅价格较2012年价格稳定，进一步降低自住型、改善型商品住宅价格，纳入限价房序列管理。 ”。 上海的表现是“基本稳定房价”。

“基本稳定”一词是北京等地方政府在细则调查阶段提出的，当时住建部等中央部门不同意这一说法。 希望地方能有更确切的数字化说法。 但是结果上采取了地方的态度。” 离北京住房主管部门很近的人说。

除了基本稳定外，北京的一大亮点是将限价扩展到自住和改善型商品房。 知情人士表示，北京的官方态度是，在强大的行政力量下，今年的房价肯定会下降。 在这个前提下，高档房还有一点涨幅，但平均来说，北京的房价全年稳定。 该法旨在为全国提供示范效果。 房价反弹时，各地政府可以效仿北京，通过行政限价方法强制压低价格。

同样的表现在上海细则中也可以看到。 根据上海细则，“预售方案报价过高，未经房管部门管理指导的，不受理售房方案备案，可以不发放预售许可证。 采取擅自超过申报价格销售，暂停网上合同等措施”。

细则多，细则不提20%的税

综合20多个地方细则来看，除北京、上海、广州、天津、重庆5个城市外，其他所有城市(包括深圳)都没有提到20%的税费问题。 后者因商品房销售短期内大幅下跌，最有可能动摇房价，被视为“国五条”的头号杀手。

根据北京、上海、天津等地的口径，“对个人转让住房应当按照规定征收的个人所得税，可以通过税收征管、房屋登记等新闻系统核实房屋原值的，应当严格遵守个人转让住房所得的20%征收。 房屋原值无法核实的，依法按照核定征收办法计入个人所得税。 对个人转让为5年以上，同时为家庭唯一的生活用房所得，继续免征个人所得税。 ”。 这个表现在市场上的人看来不怎么被期待。 另外，截至新闻发布时，北京、上海等地方税收征收办法尚未使用新政。 深圳等地没有提到20%税收的城市，一如既往地延长了旧的征收方法(也就是按交易额的1%到2%征收)。

“各地可能都在等待国税总局的指导意见出台。 其次，各地如何落实税费征收办法和二套房信贷政策的调整，将成为楼市新的亮点。 实质上可能会影响地产股的流向”。 薛建雄说。