快讯：昆明二环外商业和办公用房可改为租赁住房

前几天，昆明市人民政府办公室发布了《关于支持商业和办公住房快速发展为租赁住房的住房租赁市场的通知》。 《通知》确定，围绕推进商业、商务办公住宅库存工作，实现城市居民居住目标，实际上可以将昆明市行政区域内(二环以外)国有建设用地规划许可的建设中或已建成的商业和办公楼改建为租赁住宅。

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改造后的整体担保权、整体转让不得分割担保权、分割抵押或分割出售给个人

《通知》确定，昆明市行政区域内(二环以外)的国有建设用地经规划许可的建设中或已建成的商业和办公住宅，可以改建为租赁住宅。 个别项目不得分次申请改造。 改造后的整体担保权、整体转让，不得分割担保权、分割抵押、分割个人出售、代理出售。 面向城市点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线(道路红线在40米以上的规划道路)的商业和办公住宅不得改造为租赁住宅。

另外，《通知》提出，改造为租赁住房的项目，在土地采用年限和容积率不变的前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城市住宅用地(租赁)”，不再签订土地出让金补充和土地转让合同。 土地调整后的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 改造租赁住房的权利人凭批准改造文件进行不动产登记，登记后的租赁住房只在土地采用期内租赁。

改造标准

居住项目配套不足的，可以将商业、办公用住宅改为学校等公共服务设施

《通知》提出，各辖区要根据实际，科学制定改造计划，科学判断改造项目教育等配套设施是否符合改造诉求，在满足教育等配套条件下实施改造，持续促进区域居住适业、职务平衡 居住项目建设的公共服务类商业不作为改造范围。 居住项目配套不足的，符合国家相关规范，可以将商业、办公用住宅改为学校、医疗、康养、文体等公共服务设施或生鲜超市、停车服务、快递等完整配套设施用住宅，满足居住生活多样性的诉求。 改造房屋不得有扣押登记、异议登记、违法建设等交易限制的情形和其他司法限制的情形。

根据《通知》的要求，申请改造项目必须满足安全要求，严格执行结构、消防、雨污分流等改造规范。 改造出租房屋要严格履行工程基本建设程序，验收合格后进行土地用途调整和水电价格调整。 根据出租房屋的有关管理工作规定，纳入全市房屋租赁管理统一监督管理。

《通知》规定，控制性详细规划中属于商业商业、公共用地的，各县(市)、区、管委会根据产业规划，提出将其变更为“城市住宅用地(租赁)”，土地采用年限不变，土地交易条件中租赁居住项目的规划设计条件 另外，鼓励中央、省、市、县区国有公司将商业、办公用住宅改造成租赁住宅。 鼓励专业化的住房租赁公司参与昆明市住房租赁市场的快速发展。

政策支持

没有住房或住房困难的，可以提取夫妻双方的住房公积金支付房租

《通知》要求各县(市)、区、管委会处理昆明市无购房能力、不符合保障房申请条件的群众住房困难问题，将改造后的租赁住房作为人才房、青年公寓、回迁过渡住房等的优先保障。 改造后的房屋租赁公司可以接受符合公共租赁住房保障条件的中低收入住房困难群众(轮候库人员)，对该类住房按照公共租赁住房的相关优惠政策实施税收减免，并可以按照公共租赁住房租赁补贴标准补贴租赁公司

政策方面，《通知》确定对依法登记的住房租赁公司、机构给予税收优惠政策的支持。 对提供房屋租赁和经纪代理服务的公司或机构，适用增值税税率6%。 通常，纳税人租赁当年4月30日前取得的不动产，允许适用简易计税方法，按5%的征收率计算缴纳增值税。 此外，鼓励金融机构依法合规、风险管理、商业可持续发展大体上向改造公司提供金融支持。

租户方面的政策中，《通知》执行提取住房公积金支付房租的政策，简化手续，缴纳住房公积金三个月以上，本人及其配偶在昆明市无住房、住房困难租赁住房的，可以提取夫妻双方的住房公积金支付房租。 (春城晚报记者罗宗伟)