快讯：二手房买卖怎么躲开毁约？ 专家支招防纠纷

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据国家统计局公布，今年3月，在全国70个城市中，合肥是房价环比增长率最大的城市之一。 这种增长趋势在当地已经持续了一段时间。

合肥的一手房市场火了，二手房市场也紧随“蹶红”。 许多购房者涌入二手房市场，推高房价，许多签约的购房者为了更好地卖出成本，不惜毁约，由此引发的房屋买卖合同纠纷也急剧增加。

五花八门的“毁约”

同期房屋买卖纠纷成倍增加

魏某和顾某是亲戚，两家人本来关系很好，但因为家里过户问题去了簿公堂。

事情从两年前就开始谈了，当时某要出售面积约128平方米的房子，所以魏某知道他中意这所房子，就以每平方米6300元的价格购买了。 年5月25日，两人签订房屋买卖合同，约定在房产到期5年符合营业税免征条件后，与某某合作办理用户手续。 出于对双方的信任，合同没有确定约定的支付时间和方法。

年1月9日，在双方闺蜜的见证下，区某向魏某开具收据，确认收到房屋全额45万元。 但是，当房地产满足过户条件时，合肥房价上涨，并继续呈现增长趋势。 魏某多次催促，但顾某拒绝协助魏某偿还银行贷款和履行过户手续。

遗憾的是，同年12月24日，魏某以区某未能履行协议约定义务为由向合肥市庐阳区人民法院投诉，要求区某继续履行合同。

考虑到双方有亲戚关系，法院对两人进行了调解。 经双方信息表态，魏某表示愿意根据已约定的住房价款45万元，分期支付对方33万元的经济补助费用，考虑到有的情况，需要继续履行合同，协助魏某办理贷款清偿手续、住房抵押权登记注销以及住房产权登记过户手续 对这个方案，顾先生表示同意。

魏先生付了近一半的钱，但幸运地得到了房子，也照顾到了亲戚的感情，比现在的房价“划算”。

合肥的小王也遇到了房子涨价的坏心事，还差点没交房租。

去年4月，王先生与张先生签订了《库存量房买卖合同》，张先生约定与王先生出售名下的房屋，就房屋的售价、支付期限和支付方法以及违约责任进行了确定。

小王意外地发现，合同签了，存款交了，税交了，但小张反悔了。 他认为房价涨幅明显，所以不得不涨价。

王先生犹豫时，张先生亲自把房子交给了价格更高的买家。 于是，王先生要求张先生赔偿违约责任和经济损失，但对方置之不理。

“他的这种‘独栋房屋二卖’的违约行为，未能达到合同目的，其行为已经构成根本违约，完全不顾法律的威严和诚实。 ’小王很生气，但是要把对方告上法庭。

经法院审理，王先生与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、比较有效，从双方真实意义上讲，双方必须按照合同约定履行各自应承担的义务。 张先生签订国家政策，因不知情而约定的房款过低，知道国家政策后，企图适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为不履行合同的理由。

目前，涉案房屋已出售给案件的外人，因此，王先生与张先生签订的“库存房屋买卖合同”已经失去履行的可能性，也无法实现合同目的。 请法院支持王先生解除合同，判决协助张先生归还原告王先生的存款，办理契税退税手续。

对比合肥房价涨幅较大的地区，记者采访了所属辖区法院，了解了此类案件的增长情况。 据不完全统计，合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276起，是去年同期案件数的3倍左右。 合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比，房屋买卖合同纠纷的回收量也翻了一番。 近4个月来，合肥庐阳区法院仅民一庭就接到18起案件，比去年同期上涨260%。 其中14起因近期合肥房价井喷式上涨，卖方毁约。

诚实信用大体上是

法律没有赋予恶意违约解除权

合肥楼市“火热如火”，开发商不惜压盘，捆绑车位、装修，不惜改变房价出售。 于是，大量购房者流入二手房市场，加剧了供求关系的紧张和中介之间的竞争，出现了“一日一价”的现象。

北京中银(合肥)律师郭振认为，在目前房价大幅上涨的情况下，卖方意识到违约的价格远远低于违约后的既得利益，只需支付两倍的存款，或只需支付违约金，然后另行出售该房产， 卖方出于这种利益规避的考虑，导致了目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。 但是，这种故意违约的行为完全背离了中国合同法第六条规定的“诚实信用”基本标准。

“诚实信用在现代法治社会中大致被称为民间商事行业的‘帝王条款’。 其基本要求是当事人在市场活动中讲究信用，信守承诺，诚实不欺，追求自身利益，不损害他人和社会利益，使民事主体在民事活动中维护双方利益、当事人利益和社会利益的平衡。 ”。 郭振说，这是因为卖方故意违约，要求解除合同的行为没有法律保护，合同法也没有赋予这位恶意违约者解除权。

中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堺也同样指出，民法通则和合同法将诚实信用规定为基本法律。 二手房交易对买卖双方消息不对称、过户漫长、手续琐碎等本身存在一定风险，对卖方来说，作为买方拖欠付款、无力支付等表现的买方风险更大:卖方按合同交房， 不迁移户口等是常见的风险，这些风险往往存在于擅自违约不诚实的行为中。

专家组协助防止冲突

合同条件决定赔偿计算方法

法律界人士表明，近期频发的二手房交易违约行为是当前房屋市场剧烈波动的直接反映，也直接关系到二手房交易的法律和制度完整性。

庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者，解决二手房买卖纠纷案存在诸多难点。 如果买方要求继续履行合同，如果买方只支付了部分房贷，如何操作？ 特别是卖方还没有偿还银行贷款的情况下，如何继续履行合同？ 如果买方要求解除合同并赔偿损失，损失如何明确？ 特别是最近房价上涨如此剧烈，买方只支付少量存款的情况下，你能主张十几万到几十万的房价差价损失吗？ 对此，孔静提出，买卖双方订立二手房买卖合同，要确定违约责任和赔偿损失的计算方法，增加违约价格，促进诚信交易。

“购买者在购买二手房时，首先需要注意房屋手续是否齐全、房屋产权是否明确、销售者无权或者擅自处置房屋带来的风险。 其次，需要注意交易房屋是否出租。 因为包括我国在内的大多数国家都承认“买卖不破的租赁”。 也就是说，房屋买卖合同无法对抗先前设立的租赁合同。 最后订立合同，并确定约定，对合同主体、权属担保、房屋价款、交易方法、违约责任、纠纷处理、订立日期等一点详细问题要全面考虑和约定。 ”。 结合审判实践，蜀山区法院民三庭副庭长李立定向购房者进行了招募。

他还警告说，购房者在通过中介企业购买时，必须全面审查和了解事先签署的文件复印件。 此外，在得知相关房源的消息后，不得“跳跃”以逃避中介服务费。 认为中介企业收取的中介服务费过高的，可以与中介企业或者经纪人协商，“个人不成交”将承担支付违约金的法律后果。

面对善意的买家，为什么不恶意违反卖家呢？ 郭振认为，在购房合同或补货条款中，卖方拒不办理过户或卖方未能履行合同的，除向买方退还全部购房款外，卖方还应当按合同解除时房屋的增值价格向买方赔偿。 买方不愿解除合同的，应当立即向法院申请诉讼前保全案件不动产，提起诉讼，要求继续履行合同。 如果不能被起诉保全，申请诉讼保全，出卖人应当恶意转移不动产或者“一物二卖”案件不动产，将所有权转让给善意第三方名下登记。 否则，出现上述情况，购房合同不能完全约定出卖人实际损失包括那些部分，或者买受人主张损失的证据不足，司法就有可能不靠谱。

目前违约行为频发，也暴露了法律和制度对违约处置不足、违约价格过低等现实问题。 方堺认为，现行法律中，赔偿损失、承担定金或违约金的目的是补偿受害者的损失，而不是惩罚违约者。 这是因为出现了即使违约者喜欢违约，也必须盈利的情况。 对此，有必要实施惩罚性赔偿。 大体上，买卖双方不得通过提高违约价格等手段擅自违约。 (高岳制图记者范天娇)