快讯：住户物管赔不起政策无规定 昆明保障房事故解决遇不自然

本篇文章3906字，读完约10分钟

去年11月28日凌晨2点，在五华区保护性住宅华福苑区的4栋2单元3楼，熟睡的李师傅被烧焦的气味惊醒。 他急忙站起来，发现邻居家的火冲天，浓烟正冒在窗外。 看情况，他急忙给物管电话和119打了电话。 30分钟后，火势得到控制，但遭到火灾的房子全部烧毁。 两个月前，在同一保障性住房的华景苑小区，一座单元大楼的电梯被蓄意纵火烧毁。 现场消防队检查发现，此次火灾是人为洒下化学试剂后故意纵火的。

事实上，如果这些事故发生在普通居民区，居民的住宅被烧毁，业主可以自行维修，公共部门的损坏也可以通过维修基金维修。 但是，在保障性住房小区，业主都是租赁住房，不仅小区内没有维修基金，业主是低收入者，谁为损坏的财产付款？

房子都烧光了

住户和不动产都表示无法进行修理

消防人员称，华福苑区的火灾被认定为:第一，由于这所房子堆积了大量垃圾，空气长期不流通导致自燃。

火灾后第三天，五华区保障性住房管理服务中心的工作人员再次来到华福苑区的4栋2单元。 刚进入单元门，恶臭伴随着浓重的烧焦气味扑鼻而来。 其实，事发前五华区住保中心的工作人员多次来家里，希望住户尽快清除家里的垃圾，但没想到发生了事故。

面对房间烧焦的垃圾，房建部门的工作人员专门来环卫车清除室内垃圾，由政府部门出资，消耗3万多元才重新修理完成了燃烧的门窗、管网、墙面。

对此，多位市民提出了“住户是最低生活保障，可以不承担责任吗？”的疑问。 “物管，他们没有任何责任吗？ ”

面对疑问，负责这个小区的房地产企业不得已而为之，目前这个小区的房地产费为0.38元，虽然已经很低了，但依然有很多业主不支付物质管理费，所以房地产企业连维持基本经营都很困难，哪里有钱修房子！

发生事故的这所房子的人也说自己不能负担修缮费。

公共设施的损坏更为严重

已经成为全保护室的通病

如果发生火灾等意外事故的概率很小，小区内的公共部分被破坏的情况并不少见，例如公共绿化、配套设施、消防设施等被恶意破坏是最严重的部分。

进入昆明市第一个廉租房区五华区幸福家园区。 因为这里住着近2000户“双睡眠户”，所以被认为是“双睡眠户”的幸福之家。 但是，来到小区后，记者发现幸福的房子其实并不像名字那么美丽。

在小区里，宠物到处大便，休闲座椅残肢少，绿化带“瘠下头”……这些问题其实已经存在很久了，是所有保障房的通病。 对此，许多住户感到无力和忧郁。 住在幸福之家的车丽华看着走廊的墙壁，说:“不知道谁有空，一直踢在墙上。 白墙现在尽是脚印。”

在同为保护室的华景苑小区，公共设施更是受损。 住户孙志说:“听说小区的消火栓被盗了，但早上还在，下午消火栓的玻璃也被打碎过。” 一位物管人士表示，该小区经历了消火栓被盗被淹没的电梯和人为火灾的电梯，因此，为了防止消火栓被盗，目前物管将消火栓统一存放在物管室。

重要的问题是策略不自然

管理文件没有细则

合同约束难以执行

五华区保障性住房管理服务中心工作人员曾容介绍，保障房经常损坏、损坏后无人购买的主要原因有两个。 第一，由于目前昆明市大部分保障房都没有安装监控系统，相关部门很难抓获破坏者。 这在某种程度上容忍了破坏者的常常犯罪。 其次，目前昆明现有的保障房管理文件中没有规定房屋损毁赔偿细则，事故后的善后成为问题。

据了解，目前昆明市保障房管理的相关文件共有两份。 一个是2007年颁布的《昆明市城市最低收入家庭廉租住房保障办法》，另一个是保障住房租赁合同。 记者在调查《昆明市城区最低收入家庭廉租房保障办法》后发现，该办法只规定了取消承租人实物租赁的条件和拆迁程序，没有规定保障房损坏后应如何解决。

在保障房租赁合同中，虽然有提及，但是很难执行。 根据《租赁合同》第四条房屋维修规定，甲方将房屋租赁给乙方采用后，乙方应当爱护合理采用租赁的房屋及其附属设施。 损坏的，应当按价格赔偿修复，未经甲方同意，乙方不得变更房屋结构和用途，擅自改造、扩建或增加大功率家电产品。

他说，过去，保障性住房是帮助有住房困难的居民处理住房问题的民生工程，90%以上的居民为低保护者，面对高昂的维修费用，低保护者怎么可能插手。 所以合同中的“时价赔偿”在现实情况下是不可操作的。

说法

律师的建议是这样的

将不赔偿损失者列入“黑名单”

那么，从法律的角度来说，如何赔偿保障房受损的问题不解决吗？ 记者就此采访了云南天石智硕律师事务所的律师陈刚。

陈刚说，目前昆明保障性住房分为廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房。 其中，廉租房和公共租赁住房，房屋全部权利由政府或政府指定的公共机构全部拥有，承租人只享有聘用权。 与经济适用住房不同，经济适用房所有权被采用的低收入家庭，政府享有住房上市交易等相关的政策限制权。

根据《物权法》和《侵权责任法》第六条和第七条的规定，保障房被他人损坏，并逮捕了损毁者的，由损毁者负责。 但是，没有抓破损人的，首先根据租赁合同的约定，有约定的，没有约定的，根据《合同法》的规定，承租人应当按照约定的做法或者房屋性质说明采用了租赁物的，承租人承担损害赔偿责任 因此，五华区华福苑区发生的房屋被烧毁，应当根据政府与租户签订的《租赁合同》第四条的规定，由租户承担一定的赔偿责任。

对于住户不能全部由低保户承担赔偿的问题，陈律师表示:“法院判决明确住户应承担赔偿责任的，可以向法院申请强制执行，因收入低而不可行的，法院将其列入“黑名单”。” 一旦进入失信被执行人名单，其贷款、信用卡申请等都有限制。 另外，住宅建设部门等也可以将其列入申请今后保护的“黑名单”，限制申请保护的房间出租。 ”。

/ S2// S2 /

住户们有什么想说的吗？

装置监视强化腾讯机构

其实，如何提高保障住宅小区的管理水平，不仅能满足保障性住宅这一民生工程“居住”的用途，还能兼顾“优越”的生活质量，多位居住者也有自己的想法。 张先生说:“摄像机虽然不能处理实质性的问题，但可以发挥一定的威慑作用，适当拘留破坏者。” 王师傅说，保障房难以管理，最核心的问题是难以出人头地。 “一定要加强拆迁机制的管理，防止住户违反规定，坚决拆迁，恶意破坏保障房。 ”

华景苑区住户吴龙建说:“保障房是政府给我们安居乐业的保障，希望所有住户爱护我们的家园，不要恶意破坏，成为真正幸福的房子。”

参考

其他城市是怎么做到的呢？

广州实行减分制管理

目前广州市的方法在全国保障房管理中有一定的参考意义。 年广州市住房建设部门颁布了《广州市保障性住房小区管理减分办法》，并在金沙洲新社区进行了试运行。

该法规定，在公共场所携带的动物在任何地方溺水后不立即清扫时为2分，在上空扔东西时为6分。 累计扣除20分后，市保障办公室将要求居民进行义务劳动，否则将被要求退房。

另外，考虑到高空抛物取证困难，为了保障小区内增设监控摄像头的治安，有关部门开始了小区包围工程，在周围修建了2.1米高的围墙，设置了挂钩。 事实表明，通过这些“强硬”的手段，小区环境得到了很大改善。 (昆明日报记者陈姞羽)

带评价的

法律责任和现实的选择[/s2/]

我国目前存在的保障性住房大致分为三类，不涉及产权转移的租赁性住房(包括廉租房和公共租赁住房)、参与产权转移的限制性产权住房(包括经济适用住房和限价商品住房)、具有原始产权的棚户区改造住房安置。 住房受损的“购买”课题大多出现在第一种类型，即不涉及产权转移的租赁住房上。

本来，这种类型最不应该出现“购买”难题，这是因为这种类型的住宅产权关系最明确，双方的法定责任和义务也难以理顺，基于《租赁合同》的事先约定，以《物权法》和《侵权责任法》的法律规定为基准 这个问题的“难”在于，廉租住房和公共租赁住房的承租人是低收入者，由于客观的经济能力，有可能导致《租赁合同》的约定，甚至法院强制执行的判决没有得到履行。

从制度设计的初衷来看，租赁性保障房会比较城市最低收入到低收入无法购房的住房困难家庭，帮助他们满足住房基本诉求。 其根本出发点是公平正义的社会伦理价值，站在以人为本的核心理念上，作为对构建社会主义和谐社会不懈追求的其基本属性中有不可忽视的社会救助成分。 如果无视低收入者经济能力无法履行房屋维修责任的客观现实，要求他们立即“购买”房屋损坏，必然会背离租赁性担保设计的初衷，给社会增添不稳定、不和谐的因素。 这不正是大多数社会公众不乐意看到的吗？ 因此，从更加高效和谐的社会管理角度来看，作为公共资源受托管理者的政府支付维修房屋代替负责任的低保户，看似没有办法，但却可能是现实条件下最符合社会理性的可行路径。

特别是，政府“支付”不等于“支付”的责任需要证明是属于政府的(这也是笔者在上文采用“代负”一词的理由)。 政府的“代负”仍应视为社会救助行为，以防止最低生活保障的出租人强制履行责任，法律规定，这种最低生活保障的出租人承担的责任不会因此发生变化。 在此前提下，政府与租赁住房之间形成某种形式的贷款关系，可以考虑在低收入者经济条件好转时偿还，也可以考虑在征得租赁住房同意后，采取提供一点社区义务服务的方法抵扣相关款项……有一定的代价制约

另外，要进一步完善租赁性保障房的相关基础设施和制度建设。 利用现代网络新闻技术，建立和完善居民家庭和财产状况数据库，统一居民家庭成员、收入状况、公积金、地税、社会保险等账号，为公平高效合理管理保障性住房提供数据基础。 有了这个数据基础，审批机构就可以综合判断出租人的经济履行能力，从而形成出租人是否按照约定合理采用房源并考核积分，并最终顺利运行的进入退出机制，以便从源头到保障房的公平分配中比较有效地采用 (海)